Fundo de Reserva Segurança ou Má Gestão


Todo condomínio necessita ter um Fundo de Reserva porque afinal imprevistos sempre ocorrem e até ai todo mundo sabe disto. O que não é de conhecimento de todos é que a administração do condominio estão perdendo dinheiro nestes fundos atualmente e o sindico pode até ser responsabilizado por má gestão com este acontecimento o que é bem comum hoje em dia


Por estes importantes detalhes, é fundamental conhecer mais de perto esta situação e evitar conseguindo reverter esta situação que pode ser muito séria. O condomínio já pensou nisto?



O Fundo de Reserva

Como já dissemos inicialmente, todo condomínio via de regra possui um fundo de reserva que tem a função principal de cobrir despesas emergenciais que venham ocorrer no condomínio, indo desde o estouro ou entupimento de uma canalização até mesmo o conserto de elevadores.


Dependendo do condomínio, a sua criação bem como a forma de arrecadação e formação, podem estar previstos na convenção, via de regra devem conseguir cobrir pelo menos 3 meses de despesa do condomínio.


Um ponto principal destes fundos emergenciais é possuir liquidez, baixo risco envolvido e principalmente e obrigatório, manter a capacidade de compra ao longo do tempo.


Sabendo que o grande problema é manter a capacidade de compra destes fundos e se isto não ocorrer o sindico poderá ser responsabilizado? Realmente este é o grande desafio, porque na grande maioria das vezes, não é necessário o uso do fundo em sua totalidade e assim a perda desta capacidade fica mascarada e não percebida pela grande maioria, mas nada que não consiga ser detectado em uma auditoria.



Para entender este problema mais de perto, necessitamos compreender melhor o atual cenário econômico que vivemos e suas recentes e drásticas mudanças.



O Cenário Econômico

Até o ano de 2015, a taxa de juros básica da economia ( SELIC ), mantinha-se em patamares superiores a 10% ao ano e desta forma qualquer aplicação neste período assegurava a capacidade de compra e até um certo ganho destes fundos e com a grande vantagem de baixos riscos.


No entanto, nestes últimos 5 anos esta realidade mudou drasticamente e o que neste passado recente eram atividades consideradas até corriqueiras sem maiores preocupações, hoje necessitam de grande planejamento e mesmo assim para atingir pequenos ganhos, mas buscando resguardar principalmente a capacidade de compra destes fundos de reserva.


Toda esta grande mudança ocorreu principalmente pela forte redução da taxa básica de juros para os atuais 2,75% ao ano e ainda devemos considerar a inflação do período, ou seja aquelas margens que estávamos acostumados não existem mais.


Neste novo ambiente, aplicar este fundo sem o devido cuidado e planejamento pode gerar o efeito perder dinheiro de forma corriqueira e o pior o sindico talvez nem perceba isto.



Aplicação de Fundos

Tradicionalmente, todas estas aplicações são realizadas em instituições bancárias e logico até este passado recente o resultado era bem positivo e sem fazer muito esforço, de forma cômoda, segura e rentável.


Nos dias de hoje, quando o sindico contrata uma aplicação para estes fundos, observa já de inicio a taxa informada é bem baixa, mas acaba por realizar porque foi sempre feito assim, mas se esquece desta importante mudança de mercado e se por acaso necessitar do saque de toda aplicação percebera que o que ira receber podera ser inferior ao capital aplicado. Sera má fé da instituição? Com certeza não.


Quando o sindico contrata , a taxa informada é a nominal e quando for realizada qualquer consulta é esta que ira aparecer, mas ao realizar o saque total do fundo, ira receber a remuneração com a taxa real. Mas o que é isto afinal?


A taxa nominal é na realidade aquela contratada na instituição bancária, mas por dentro desta temos todo o custo operacional da aplicação, impostos e no final retirar ainda o efeito da inflação, porque o objetivo final é manter a capacidade de compra destes fundos e ai finalmente chegamos a tão buscada rentabilidade real.


Estando os juros da economia em patamares baixos, manter a capacidade de compra destes fundos e realmente uma grande tarefa, tendo em sua base verdadeiros planejamentos e conhecimento nestas áreas.


Dentro deste cenário atual, como explicar aos proprietários do condomínio que foi realizada uma cobrança da taxa do fundo de reserva e que no final estão perdendo dinheiro. Dificil de explicar não? Acredito que na realidade não irão ficar satisfeitos com as soluções realizadas, podendo até responsabilizar o sindico.


Porque Instituições Bancárias?

As necessidades da administração financeira em um condomínio, resume-se em dois pilares principais, as despesas correntes e os fundos e destes o principal é aquele para as despesas inesperadas ou reserva.


As despesas correntes, ou aquelas responsáveis pelas despesas diárias do condomínio implica tradicionalmente na necessidade de uma conta bancária, já os fundos necessitam basicamente do gerenciamento de suas aplicações e para isto envolve a escolha de produtos, formação de carteiras e planejamento destes.


Devido ao ambiente econômico, neste passado recente permitir com altas taxas de juros por comodidade abria-se a conta bancária e já iniciava a realização das aplicações na mesma instituição, ficando mais fácil o acompanhamento e naquele tempo a remuneração do capital investido sempre ocorria.


Atualmente com as taxas de juros em patamares mais baixos, deve-se buscar aquelas que oferecam principalmente os custos mais baixos de operação, pois o que importa é tentar maximizar as margens e a rentabilidade real, mesmo ainda que esta seja baixa e neste ponto vale a pena considerar aplicações junto a corretoras por se adequarem a este perfil especifico e possuírem custos de operações financeiras mais baixas que as bancárias


Tratando ainda destas aplicações bancárias para as contas pessoais e empresariais, são interessantes nestas instituições, uma vez que irão pontuar na formação do Credit Score, facilitando a avaliação para captação de empréstimos


Já no caso de um condomínio, se estes não irão captar empréstimos, porque formar o Credit Score e então qual a razão da aplicação em instituições bancárias uma vez que possuem as mais altas taxas de operação.



Qual Aplicação Afinal?

Dentro desta nova realidade, o que fazer afinal? Deixar o dinheiro parado pode ser pior ainda e como aplicar neste ambiente de juros baixos então?


Hoje em dia falar de investimentos virou moda e quase sempre a mídia transformou esta palavra na ideia de movimentos especulativos em ações, mas não é isto.


A definição real de investimentos é que após um estudo de perfil e produtos ofertados, a operação promete a segurança do valor principal e um retorno adequado e no final é esta a busca para aplicação de um fundo em condomínios.


Considerando o perfil e necessidades do condomínio, deve-se buscar aplicações dentro de um perfil considerado superconservador, garantindo um pequeno retorno positivo e resguardando sua capacidade de compra ao longo do tempo aliado a pronta liquidez ou seja, a disponibilidade do capital tão logo seja necessário.


Outro ponto à ser considerado neste novo ambiente é a necessidade de formação de uma carteira diversificada, e assim as corretoras conseguem atender esta demanda formando composições e atendendo a necessidade do perfil superconservador deste tipo de operação e cliente.



Como Aprovar isto Então?

A ideia parece ser interessante, mas como adotar isto em um condomínio, pois coisas novas sempre vem acompanhada de novas responsabilidades e o sindico esta pronto a responder a tudo isto?


Vale perguntar também, o risco do sindico ficar exposto a consideração e a responsabilização por má gestão financeira. Então mãos a obra e vamos trabalhar para o equilíbrio desta balança da nova admnistração em um condominio


No condomínio embora o sindico seja responsável por esta gestão administrativa este necessita a aprovação junto a assembleia e com certeza pode ser difícil de explicar estes detalhes para a maioria dos sindicos, pela falta de conhecimento bem como a responsabilidade que esta envolvido, segundo as atribuições e responsabilidades do sindico após a aprovação do novo código penal em 2002.


Para não ficar no dilema de estar entre a cruz e a espada, o primeiro passo é chamar uma assembleia colocando este tema como item de pauta. Durante a assembleia, apresentar os dados e de preferencia um contraponto dentro da nova realidade de carteiras de investimentos e perfil super conservador.


Uma vez apresentado, mostrando os riscos e perdas que estão ocorrendo e a nova opção com os benefícios e se mesmo assim a maioria dos membros desta assembleia se mostrarem favoráveis a manutenção do sistema atual, fazer constar em ata e assim o sindico e sua equipe ficará resguardado quanto a futuras auditorias ou questionamentos sobre o assunto.


Mas se em contrapartida, houver manifestação de interesse e troca para o novo sistema, deve-se buscar pela máxima transparência do processo e fazer constar como ponto em todas as assembleias a apresentação do retorno obtido com o fundo de reserva estabelecendo o comparativo com o sistema antigo e demonstrando os ganhos desta nova opção de investimento.



Preciso Ser um Economista?

Desde a aprovação do novo código civil em 2002, onde coloca a figura do sindico como responsável civil e criminalmente do condomínio, varias duvidas surgem continuamente como por exemplo se o sindico necessita ser um administrador ou neste caso em especial um economista.


Existe hoje no mercado, serviços especializados para estes fins e como o mercado é muito dinâmico, estes profissionais estão continuamente sendo atualizados.


O ideal neste caso é que o sindico ou toda sua equipe possuam o conhecimento básico sobre qualquer um destes temas, permitindo a melhor seleção dos serviços oferecidos, conseguindo identificar aqueles que mais se adequam as necessidades do condomínio em questão.


Para este objetivo em particular, existem cursos rápidos no mercado que permitem este tipo de formação e o desenvolvimento das melhores orientações e seleção no mercado focado nestas necessidades especificas.

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